2026.06.12

相続した実家や収益不動産を、兄弟姉妹など複数の相続人で共有している場合、最初は大きな問題に見えなくても、時間が経つにつれて話し合いが難しくなることがあります。

特に、次のような判断は、単なる金額の問題だけでは整理できません。

• 実家を売るのか、残すのか
• 誰かが住み続けるのか
• 他の相続人の持分を買い取るのか
• 第三者へ売却するのか
• 収益不動産を修繕して持ち続けるのか
• 建替えや活用を検討するのか

相続不動産には、長年住んだ家への思い入れ、兄弟姉妹間の感情、家業や親族関係、相続人ごとの生活事情が重なります。そのため、本来は合理的に整理すべき不動産の話が、いつの間にか親族間の感情的な対立になってしまうことがあります。

この記事では、相続した実家や収益不動産の共有持分をめぐるトラブルについて、よくある原因と整理の考え方を解説します。

相続不動産の「共有持分」とは

相続が発生した際、不動産を複数の相続人で相続すると、それぞれが一定割合の権利を持つ「共有状態」になることがあります。たとえば、親が所有していた実家を子ども3人で相続した場合、それぞれが3分の1ずつ持分を持つ形です。

この状態では、不動産全体を売却したり、大きく活用方針を変えたりするには、原則として共有者間の合意が必要になります。一方で、各共有者は自分の持分について権利を持っているため、共有者の一人が、自分の共有持分を第三者へ売却することも起こり得ます。

ここが、相続不動産の共有持分トラブルで特に注意すべき点です。

よくあるトラブル｜実家を「残したい人」と「現金化したい人」で割れる

相続した実家について、相続人の間で意見が分かれることは珍しくありません。ある相続人は、長年家族が住んできた家だから残したいと考える。一方で、別の相続人は、自分の持分を現金化したいと考える。

この時点では、どちらか一方が完全に正しいとは言い切れません。実家に思い入れがある人にとっては、その家は単なる不動産ではありません。一方で、住んでいない相続人にとっては、利用していない資産であり、固定資産税や将来の管理負担だけが残るものに見えることもあります。

問題は、この違いを冷静に整理できないまま、親族間の感情問題になってしまうことです。「住み続けたい人」と「現金化したい人」のどちらにも、それぞれの事情があります。

だからこそ、最初から相手の考えを否定するのではなく、不動産の現実的な価値・維持コスト・今後の選択肢を一度整理することが重要です。

机上査定の金額が、話し合いを難しくすることもある

相続不動産の話し合いで注意したいのが、不動産会社の「査定価格」です。特に、インターネットなどで簡単に依頼できる机上査定では、実際に売れる金額よりも高めの金額が提示されることがあります。

もちろん、すべての査定が不適切というわけではありません。ただし、不動産会社の中には、売却依頼を受けるために、相場より高めの査定額を提示するケースもあります。その金額を見た相続人が、次のように考えてしまうと、話し合いは一気に難しくなります。

• この実家には、これだけの価値があるはずだ
• 自分の持分は、もっと高く買い取られるべきだ
• 安く評価されているのではないか
• 相手が不当に得をしようとしているのではないか

しかし、実際の売却価格は、立地や築年数だけで決まるものではありません。建物の状態、接道、権利関係、共有状態、居住者の有無、解体費用、買主の需要などによって大きく変わります。さらに、共有持分だけの売却となると、評価はより複雑になります。

「不動産全体の査定額」と「共有持分としての実際の評価」は、単純に比例するとは限りません。たとえば、不動産全体の査定額が高く見えても、共有者間で合意が取れていない、居住者がいる、建物の状態に課題がある、権利関係が複雑であるといった場合には、実際に売却できる金額や条件は大きく変わります。

査定額は、あくまで判断材料の一つです。相続人同士で話し合う際には、査定額だけを前提にするのではなく、「本当にその金額で売れるのか」「持分として評価した場合はどうなるのか」「売らずに持ち続けた場合の負担はどうなるのか」まで整理する必要があります。

兄弟姉妹間では、合理的な話し合いが難しくなりやすい

相続不動産の共有トラブルでは、金額以上に難しいのが、兄弟姉妹間の感情です。他人同士であれば、相手に自分の事情が伝わらないことを前提に、条件や権利関係を整理して話し合うことができます。必要であれば、弁護士・不動産会社・税理士などの第三者を入れて、合理的に進めることもできます。

しかし、兄弟姉妹や親族の場合は、そう簡単にはいきません。

• あの人なら分かってくれるはず
• 家族なのに、なぜ分かってくれないのか
• 昔からそういうところがある
• 自分ばかり損をしている
• 親の面倒を見たのはこちらなのに納得できない

このように、過去の関係性や感情が重なり、話し合いがこじれやすくなります。特に、実家や家業が関係している場合、単なる不動産の問題ではなく、家族の歴史や役割分担への不満が表面化することもあります。不動産そのものの問題に見えて、実際には「これまでの家族関係の問題」が一気に出てくることもあるのです。

だからこそ、兄弟姉妹だけで解決しようとしすぎると、かえって関係が悪化する場合があります。

収益不動産は、共有のまま放置すると価値が下がる

共有持分トラブルは、実家だけの問題ではありません。兄弟姉妹で相続した収益アパートや賃貸物件でも、売るのか、保有し続けるのか、修繕するのか、建て替えるのかで意見が分かれることがあります。話し合いがまとまらないまま時間が経つと、次のような問題が起こります。

• 空室が増える
• 修繕判断ができない
• 入居募集が弱くなる
• 管理状態が悪化する
• 固定資産税や維持費だけがかかる
• 売却しようにも条件が悪くなる
• 相続人同士の不信感が強くなる

収益不動産は、何もしなければ現状維持できるとは限りません。むしろ、判断を先送りすることで、物件の価値や収益力が下がってしまうことがあります。「売るか、持つか」を決められないまま放置すること自体が、大きな損失になる場合もあります。

特に、空室が多い状態で長期間放置されている物件は、収益性だけでなく、建物の状態や市場での印象にも影響します。相続人同士の意見がまとまらない場合でも、まずは現状の収支・修繕費・空室状況・将来の売却可能性を整理することが必要です。

共有持分を第三者へ売却するという選択肢

共有者同士でどうしても話がまとまらない場合、共有持分を第三者へ売却するという選択肢もあります。これは、感情的な親族間の話し合いから一線を引き、第三者を入れることで交渉を合理的に進める方法の一つです。

ただし、これは慎重に考えるべき選択肢です。共有持分を不動産会社などの第三者が取得すると、残りの共有者は、その第三者と話し合うことになります。親族間では感情的になっていた話が、条件や権利関係を前提とした交渉に変わる可能性がある一方で、家族関係の修復がさらに難しくなることもあります。

共有持分の売却は、万能な解決策ではありません。しかし、長期間話し合いが進まず不動産の価値が下がり続けている場合や、当事者同士では冷静な協議ができない場合には、現実的な選択肢として検討されることがあります。

大切なのは、「感情的に相手を困らせるために売る」のではなく、「これ以上当事者だけで抱え込まないための整理方法として検討する」という視点です。

トラブルを防ぐには、相続発生前からの話し合いが重要

相続不動産の共有トラブルを防ぐうえで最も重要なのは、相続が発生する前から話し合っておくことです。特に、次のような点は早めに整理しておくべきです。

• 実家を誰かが住み続けるのか
• 将来的に売却する可能性はあるのか
• 相続人のうち誰が管理するのか
• 固定資産税や修繕費を誰が負担するのか
• 収益不動産の場合、誰が運営判断をするのか
• 共有にするのか、単独所有にするのか
• 代償金の支払いは可能か
• 意見が割れた場合、誰に相談するのか

相続が発生してからでは、当事者それぞれの利害が明確になり、話し合いが難しくなります。不動産は、預金のように単純に分けられない資産です。誰が使うのか、誰が管理するのか、売却するのか残すのかを曖昧にしたままにすると、後から大きな問題になりかねません。相続の話は切り出しづらいものですが、分けにくい資産だからこそ、早めの話し合いが将来のトラブルを防ぎます。

すでに揉めている場合は、第三者を入れることも検討する

すでに相続人同士で話がこじれている場合、当事者だけで解決しようとすると、かえって関係が悪化することがあります。その場合は、早い段階で第三者を入れることも検討すべきです。たとえば、次のような方法があります。

• 弁護士に相談する
• 不動産会社に価格や活用可能性を整理してもらう
• 税理士に税務面を確認する
• 共有者同士の意見を第三者に整理してもらう
• 売却・保有・賃貸活用・建替えなど複数案を比較する

重要なのは、最初から「売る」「残す」と決めつけないことです。不動産の状況によっては、売却が最善の場合もあります。一方で、修繕や賃貸活用、建替え、共有者間での買取などが適している場合もあります。

感情的な対立があると、どうしても相手の主張を否定することに意識が向きがちです。しかし、本来考えるべきなのは、「この不動産をどうすれば、関係者にとって最も納得感のある形で整理できるか」という点です。

相続不動産で整理すべき6つの選択肢

相続した不動産で意見が割れている場合は、まず選択肢を並べて比較することが重要です。主な選択肢には、次のようなものがあります。

1. 不動産全体を売却する

共有者全員で合意し、不動産全体を売却する方法です。現金化して分けやすくなる一方で、実家を残したい人がいる場合には合意形成が難しくなります。

2. 誰かが他の共有者の持分を買い取る

実家に住み続けたい人や、不動産を保有したい人が、他の共有者の持分を買い取る方法です。ただし、買取資金を用意できるか、持分価格をどう評価するかが問題になります。

3. 共有のまま保有し続ける

すぐに売却せず、共有のまま保有する方法です。一見すると先送りしやすい選択肢ですが、固定資産税・修繕費・管理責任に加え、将来の相続でさらに共有者が増えるリスクがあります。

4. 賃貸活用する

実家や空き家を賃貸に出し、収益化する方法です。ただし、修繕費や管理の手間、入居者対応、将来の売却方針について共有者間で合意しておく必要があります。

5. 建替えや再生を検討する

立地や土地の条件によっては、建替えや再生によって価値を高められる場合もあります。一方で、初期投資が大きくなるため、共有者全員の合意と資金計画が重要になります。

6. 共有持分を第三者へ売却する

共有者の一人が、自分の持分を第三者へ売却する方法です。当事者間の感情的な対立から離れられる可能性がある一方で、残された共有者は第三者と交渉することになります。

それぞれにメリットとデメリットがあるため、どれが正解とは一概に言えません。大切なのは、「誰かの希望だけ」で決めるのではなく、不動産の状態・権利関係・資金面・将来のリスクを整理したうえで判断することです。

まとめ｜相続不動産は、放置せず早めに整理する

相続した実家や収益不動産を共有状態のままにしておくと、時間の経過とともに問題が複雑になります。特に兄弟姉妹間では感情が入りやすく、金額や権利関係だけでは整理できないことも少なくありません。机上査定の金額をそのまま信じたり、誰か一人の思い入れだけで判断したりすると、話し合いが進まなくなることがあります。

大切なのは、早い段階で次の点を整理することです。

• 不動産の現実的な価値
• 売却した場合の見通し
• 保有し続けた場合の維持コスト
• 賃貸活用や建替えの可能性
• 共有者それぞれの希望
• 法務・税務・管理面のリスク

相続不動産について、次のような悩みがある場合は、当事者だけで抱え込まず、早めに専門家へ相談することをおすすめします。

• 売るべきか残すべきか分からない
• 兄弟姉妹で意見がまとまらない
• 共有持分の扱いに困っている
• 実家を残したい人と現金化したい人で対立している
• 収益不動産を保有し続けるべきか判断できない
• 相続した不動産の価値や活用方法を整理したい

当社では、不動産を自社でも所有・運営してきた立場から、売却前提ではなく、保有・活用・売却・整理の複数の選択肢を比較しながらご相談を承っています。相続した不動産をどうするべきか迷っている方は、まずは現在の状況を整理するところからご相談ください。

※共有持分や相続に関する法的な争いがある場合は、弁護士等の専門家への相談が必要になる場合があります。当社では、不動産の状況整理や活用・売却に関する実務面からのご相談を承ります。